Tin thị trường

Giải cứu những siêu dự án "chết lâm sàng"

20/07/2016 10:41

Thị trường chuyển nhượng (M&A) các dự án bất động sản tiếp tục bùng nổ. Tuy nhiên, khác với những thương vụ đơn giản và quy mô nhỏ như trước đây, những dự án được mua bán trong thời gian qua có giá trị và độ phức tạp ngày càng cao. Đây chính là lối thoát cho những siêu dự án "chết lâm sàng".

Kể từ đầu năm tới nay, thị trường liên tiếp diễn ra các thương vụ M&A trong lĩnh vực bất động sản (BĐS). Điển hình là thương vụ Mappletree thâu tóm Tổ hợp khách sạn - căn hộ dịch vụ - văn phòng cho thuê Asiana Plaza Saigon; thương vụ Tập đoàn BRG mua lại khu căn hộ dịch vụ Sedona Suites Hanoi. Hay Keppel nhận chuyển nhượng 40% dự án Empire City tại Tp.HCM với giá trị gần 94 triệu USD; những vụ chuyển nhượng cả toà nhà văn phòng như TNR Tower tại Hà Nội và A&B Tower tại Tp.HCM.

Theo đánh giá của công ty Tư vấn BĐS JLL Vietnam, hoạt động M&A trong lĩnh BĐS vẫn duy trì đà tăng trưởng từ năm trước và trong nửa năm đầu tiên đã ghi nhận nhiều giao dịch thành công. Hầu hết các giao dịch là các tài sản đầu tư, nghĩa là các dự án đang hoạt động và tạo doanh thu.

Song, ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Sohovietnam - công ty chuyên về tư vấn chuyển nhượng dự án cho biết, quan sát thấy đã xuất hiện một xu hướng M&A mới đó là việc một số nhà đầu tư thâu tóm những dự án “chết lâm sàng” để tái khởi động.

 dự án chết lâm sàng
M&A BĐS chính là lối thoát cho những siêu dự án "chết lâm sàng"

Khúc xương khó nhằn

Ông Cần phân tích, trước đây, đa số người mua lựa chọn những dự án có vị trí đẹp, có thủ tục pháp lý rõ ràng, nhưng gần đây, một số nhà đầu tư đã dũng cảm mua lại những dự án đã đắp chiếu nhiều năm. Chẳng hạn, VID Group mua cổ phần của chủ đầu tư dự án Goldmark City, Công ty CP Hải Phát Thủ đô mua lại toà nhà CT2-105 của siêu dự án Usilk City và đổi tên thành HPC Landmark.

Hiện nay, nhiều dự án “chết lâm sàng” vẫn la liệt trên thị trường như: Hanoi Time Tower, Tricon Towers hay Usilk City,... Đây đều được coi là khúc xương khó nhằn đối với nhà đầu tư bởi đã đình trệ nhiều năm, thủ tục pháp lý phức tạp, dính đến khiếu nại, tố cáo của khách hàng và quá thời hạn giao nhà đã lâu. Với đa số dự án "chết lâm sàng", các chủ đầu tư cũ đều đã cạn sức, không còn khả năng tiếp tục tái khởi động dự án, ngay cả trong bối cảnh thị trường địa ốc phục hồi và tăng trưởng. Thậm chí, các ngân hàng cũng né tránh cho vay những dự án này, vì vậy lối thoát duy nhất cho các dự án "chết lâm sàng" là chuyển nhượng cho chủ đầu tư mới có năng lực hơn.

Tuy nhiên, không phải là đầu tư theo kiểu “hết nạc vạc đến xương”, mà thực sự các chủ đầu tư mới đã nhìn ra hướng đi mới cho các dự án đang bất động này. Để hồi sinh được những dự án này, bên thâu tóm không những phải có tiềm lực tài chính cực mạnh mà còn phải xử lý được những vấn đề tồn tại của dự án. Điển hình như các khoản nợ thuế, nợ ngân hàng,... Bên cạnh đó, còn phải hoàn thành các thủ tục pháp lý để chuyển nhượng dự án rất phức tạp mà ngay cả cơ quan quản lý cũng bối rối. Quan trọng đó là phải làm sao xử lý được mối quan hệ vẹn toàn với những khách hàng đã đặt mua nhà tại dự án.

Thực tế, tại những dự án như Usilk City, khi khách hàng đã hoàn toàn mất niềm tin vào chủ đầu tư cũ, cho dù những động thái của chủ đầu tư mới tốt đến đâu thì họ vẫn cứ nghi ngờ. Chính vì vậy, nếu bên mua không có cách ứng xử phù hợp để lấy lại niềm tin của khách hàng thì rất khó khởi động lại dự án.

Không phải nhà đầu tư nào cũng đủ năng lực quản lý, tiềm lực tài chính, kinh nghiệm thực hiện dự án cũng như làm việc với khách hàng… để xử lý tất cả các vấn đề này. Do vậy, cũng đã có những nhà đầu tư muốn nhảy vào giải cứu Usilk City nhưng bất thành.

Mạo hiểm giải cứu dự án

Trái lại, nếu dự án hội đủ các yếu tố trên, chủ đầu tư mới sẽ nhanh chóng tái khởi động và hồi sinh cho các dự án đã chết lâm sàng. Đơn cử, dự án Nam An Khánh sau khi được chuyển nhượng một phần cho Techcom Developer đã tái xuất dưới diện mạo hoàn toàn mới là khu biệt thự Vinhomes Thăng Long hay tòa CT2-105 của dự án Usilk City do chủ đầu tư mới là Hải Phát Thủ Đô và hệ thống Hải Phát cũng đang được triển khai.

Ông Nguyễn Anh Dũng, Phó tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư Hải Phát Thủ đô thừa nhận, việc hồi sinh một phần dự án Usilk City không hề dễ dàng bởi dự án này quá phức tạp và tình hình của Sông Đà Thăng Long quá nhiều vấn đề, vì vậy thủ tục pháp lý phê duyệt chuyển nhượng chậm hơn dự kiến.

Được biết, UBND TP. Hà Nội vừa có văn bản chấp thuận chủ trương chuyển nhượng toà CT2 – 105 từ Sông Đà Thăng Long sang Hải Phát Thủ đô và đây là cơ sở pháp lý quan trọng để xoá bỏ mọi hoài nghi về tính pháp lý của việc chuyển nhượng, đồng thời tạo đà để đưa dự án cán đích đúng cam kết. Nếu Hải Phát Thủ đô giải cứu thành công CT2-105, thì đây sẽ là tiền lệ tốt để hồi sinh toàn bộ dự án Usilk City cũng như nhiều dự án BĐS đang chết lâm sàng la liệt trên thị trường hiện nay.