Nhà Phố, Đất Nền Mất Giá Vì Bỏ Hoang

Đầu năm 2022, khi cơn sốt đất lan rộng khắp nơi, gia đình ông Phú (Bình Phước) quyết định bán mẫu đất đang trồng cà phê tại huyện Hớn Quản với giá 5,5 tỷ đồng. Ông Phú thừa nhận xét về giá trị khu đất, nếu không có cơn sốt bất thường thời điểm đó, rất khó để có mức giá như trên. Nhờ “sốt đất” mà ông “được hời” rất nhiều.

Tuy nhiên với vị khách đã mua mẫu đất của ông, câu chuyện lại ở chiều bi đát hơn. Được biết người mua là từ nơi khác đến, mua không phải để canh tác cà phê mà chỉ là đầu cơ bán lại khi được giá. Vì vậy sau sang tay thì khu đất bị bỏ hoang, không canh tác. Cuối năm rồi thị trường nhà đất “tắt sóng”, khách mua có hỏi thăm ông Phú có muốn mua lại hay tìm giúp ai muốn mua thì sang nhượng lại với giá 4 tỷ đồng. Ông Phú cũng nhờ cậy môi giới quen biết tìm khách giúp nhưng ai cũng lắc đầu với mức giá bán trên.

“Tháng 3 vừa rồi, chủ đất chấp nhận giảm xuống còn 3,7 tỷ đồng, hỏi tôi có mua lại được không nhưng tôi cũng không có nhu cầu. Tiền bán đất đã cho con mua nhà ở Sài Gòn làm ăn, hai vợ chồng cũng không còn sức làm rẫy nữa. Nhìn đám rẫy cũ cỏ mọc cao bằng cà phê, gia đình tôi cũng tiếc đất nhưng giờ chỉ biết trồng rau, thả gà và giúp chủ trông coi đất chứ mua lại thì không thể”, ông Phú cho hay.

Trong tay sở hữu khá nhiều BĐS tại TP.HCM và tỉnh lân cận, chị Thu Thủy lại đang “chết trên đống tài sản” khi phải gồng khoản lãi vay ngân hàng lên đến gần cả trăm triệu mỗi tháng. Chị muốn bán bớt một số tài sản như nhà phố, đất bỏ hoang để giảm áp lực vay nhưng không có giao dịch. Nhà đầu tư này cho biết chị rao bán nhà phố mua đầu năm 2022 khi đang trong đỉnh giá và 2 lô đất nền Đồng Nai mua 2 năm trước đó. Cũng từng có người hỏi mua vào đầu năm 2022 nhưng kỳ vọng giá sẽ tăng mạnh hơn nên chị không bán. Ở thời điểm này, dù chấp nhận giảm 20 -25% so với giá mua, chị Thủy cũng không sang nhượng được sản phẩm nào vì thanh khoản không còn. “Hầu hết các suất đầu tư trên đều vay ngân hàng ít hay nhiều, giờ số tiền lãi phải gánh gộp lại quá lớn. Tôi chỉ muốn thoát được nền nào hay nền đó dù là bán lỗ, nhưng cũng đâu có dễ”, chị Thủy chia sẻ.

Cũng rao bán căn nhà phố với giá 16 tỷ đồng tại một khu đô thị hiện hữu đường Nguyễn Duy Trinh (TP. Thủ Đức), chị Phương chủ nhà cho biết, nhà đã hoàn thiện và bàn giao nhưng do vị trí xa trung tâm, xung quanh heo hút dân cư và thiếu tiện ích sinh hoạt nên ít cư dân về sinh sống, nhà để lâu xuống cấp, cỏ dại mọc um tùm. Thời điểm sốt đất đầu năm, các căn nhà phố, biệt thự tại đây có giá lên đến 23 – 40 tỷ đồng, còn giờ thì chủ nhà muốn bán phải giảm 4 -6 tỷ đồng so với mức giá cao điểm năm trước mà vẫn ít khách quan tâm. Khu này phần lớn nhà xây xong bỏ không, ít hộ gia đình dọn về sinh sống nên cảm giác hoang vắng, giá bán lại cao nên khách mua để ở không quan tâm nhiều.

Anh T, môi giới đang nắm trong tay cả chục căn nhà phố, đất nền TP.HCM và Đồng Nai đang cần ký gửi bán ra cho biết, nếu là sản phẩm ở trong khu dân cư hiện hữu, đông đúc thì còn có thể bán vì nhu cầu vẫn có. Riêng với sản phẩm đất bỏ hoang, nhà phố ở những dự án vắng vẻ, chủ yếu là mua đầu cơ thì rất khó giao dịch dù giảm giá. Cái khó lúc này là khách mua không chịu xuống tiền với những BĐS vốn mua để đầu cơ, sản phẩm này vốn không dọn về ở ngay được, không khai thác thương mại được và có khả năng chôn vốn. Ngoài ra, những BĐS đầu cơ thường đã qua tay nhiều đời chủ, mỗi lần bán đều tăng giá ít nhất 10 -20%. Vậy nên giờ nhiều chủ đất bỏ hoang thật sự đã phải giảm 30% thậm chí 40% so với giá họ mua vào, khách vẫn có tâm lý so sánh giá bán hiện nay với thời điểm 2 -3 năm trước nên cảm thấy là cao hơn so với giá trị thực tế. Khẳng định phải giảm ít nhất 50% thì mới về mức giá trị thực, lúc đó mới mua. Thêm vào đó là tâm lý “ai cần tiền gấp mới bán lúc này” nên khách muốn ép giá xuống mức thấp nhất có thể, người bán thì không muốn giảm quá sâu khiến giao dịch bị đứng lại.

Không chỉ có đất bỏ hoang, nhiều loại hình BĐS đầu cơ, không phục vụ nhu cầu ở thực, khai thác thương mại mà chủ yếu mua để đó chờ tăng giá rồi bán đều đang lần lượt giảm giá mạnh. Với cả nhiều căn nhà phố, biệt thự mua xong bỏ hoang hóa đang là loại hình giảm giá mạnh nhất, trung bình từ 15-20%, mức giảm sâu đã ghi nhận được có nơi lên đến 30 – 40% so với cùng thời điểm này năm 2022. Tuy hạ giá, thanh khoản toàn thị trường vẫn trầm lắng. Đà giảm giá chưa có dấu hiệu dừng lại khi người mua vẫn ngầm mặc cả bằng cách đứng ngoài chờ bắt đáy.

Trong khi đó, các sản phẩm BĐS phù hợp cho nhu cầu ở thực, mua để ở hoặc có thể khai thác sử dụng ngay lại không có động thái giảm giá mà chủ yếu là đi ngang. Nếu có thì mức giảm khá thấp, vào khoảng tầm 7 -10%. Theo các chuyên gia, BĐS tiêu dùng phục vụ nhu cầu ở thực nằm trong nhóm tương đối an toàn trong bối cảnh thị trường khủng hoảng, ngược lại phân khúc đầu cơ bị xếp vào nhóm rủi ro cao.

Các chuyên gia cho rằng, nhóm tài sản đầu cơ sẽ còn phải đối mặt nhiều khó khăn, thách thức trong những quý tới vì thị trường chưa xác định được dấu hiệu tăng trưởng trong ngắn hạn. Dòng tiền khó khăn, lãi suất ngân hàng neo cao giữa lúc thị trường trầm lắng là những thách thức rất lớn đối với nhóm BĐS đầu cơ. Làn sóng cắt lỗ, giảm giá trên thị trường thời gian này chủ yếu rơi vào nhóm tài sản trên. Động thái “rớt giá” của BĐS đầu cơ phản ánh đúng thực trạng bong bóng tài sản tích tụ. Nhiều nhà đầu tư dựa trên lịch sử tăng giá trong quá khứ để mua BĐS và nuôi kỳ vọng giá sẽ tăng cao mà không thực sự đánh giá tiềm năng, giá trị khai thác của sản phẩm. Một khi thị trường giảm tốc, mất thanh khoản, áp lực lãi suất đè nặng, những tài sản đầu cơ vốn không tạo ra giá trị dòng tiền sẽ bị đưa vào diện thanh lý trước và cũng là sản phẩm mà người mua “né” xuống tiền lúc này. Thậm chí ở giai đoạn hồi phục, nhu cầu đầu cơ sẽ vẫn rất thấp nên các sản phẩm thuộc nhóm này khó nhộn nhịp trở lại trong ngắn hạn.